マンション大規模修繕で必須の「非破壊検査」とは？調査項目と費用を解説

大規模修繕工事の成否を分ける事前調査

マンションの資産価値を長期的に維持するために欠かせない「大規模修繕工事」。

一般的に12年〜15年周期で実施されるこの一大プロジェクトは、建物の寿命を延ばし、住民の皆様が安全で快適な生活を送り続けるために不可欠です。

しかし、この大規模修繕工事、ただ計画通りに足場を組んで、塗装や防水工事を行えば良いというものではありません。工事の品質、そして最終的なコストパフォーマンスを大きく左右するのが、着工前に行われる「事前の建物診断（事前調査）」です。

人間の健康診断が、病気の早期発見・早期治療につながるように、建物も外観からだけでは分からない「隠れた劣化」を正確に把握することが重要です。この”建物の健康診断”において、中心的な役割を果たすのが「非破壊検査」です。

この記事では、マンション大規模修繕を計画されている管理組合の理事様、修繕委員会の皆様、そしてオーナー様に向けて、以下の点を専門家の視点から分かりやすく解説します。

大切な資産であるマンションを守り、修繕工事を成功に導くための第一歩として、ぜひ最後までご覧ください。

なぜ非破壊検査が必要なのか？－目視では分からない劣化の発見－

「建物の劣化なら、ひび割れや塗装の剥がれなど、見れば分かるのでは？」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。もちろん、目視による点検は基本中の基本であり、非常に重要です。

しかし、建物の構造に深刻なダメージを与えうる劣化の多くは、コンクリートの内部やタイルの裏側など、目に見えない場所で静かに進行しています。

目視点検の限界と隠れたリスク

これらの「隠れた劣化」を放置したまま修繕工事を行うと、数年後に再び同じ問題が発生し、追加の修繕費用がかかるばかりか、最悪の場合、建物の安全性が脅かされることになります。

そこで登場するのが「非破壊検査」です。非破壊検査とは、その名の通り「建物を壊すことなく」、専用の機材を用いて内部の状態を調査する技術です。X線撮影や超音波検査で体の中を調べる医療技術のように、専門的なアプローチで建物の”健康状態”を正確に診断します。

主な調査項目と調査方法

それでは、具体的にどのような非破壊検査が行われるのでしょうか。ここでは、マンション大規模修繕の事前調査で特に重要な4つの項目について、その目的と代表的な調査方法を解説します。

1. コンクリート強度調査

目的

建物の構造体として最も重要なコンクリートが、設計時に想定された強度を維持しているかを確認します。耐震性など、建物の基本的な安全性を評価するための根幹となる調査です。

代表的な調査方法

シュミットハンマー（反発度法）

シュミットハンマーという機器でコンクリート表面を打撃し、その反発度から強度を推定する方法です。広範囲を比較的安価かつスピーディーに調査できるのが特長です。JIS A 1155「コンクリートの反発度の測定方法」に準拠して行われます。ただし、表面の状態に影響されやすいため、あくまで推定値となります。

コアボーリング（圧縮強度試験）

建物の構造に影響のない部分から、専用のドリル（コアボーラー）で円筒状のコンクリート供試体（コア）を抜き取ります。このコアを試験室に持ち帰り、圧力をかけて実際に破壊することで、最も正確な強度を測定する方法です。シュミットハンマーの測定値の補正や、より精密な診断が必要な場合に用いられます。JIS A 1107「コンクリートからのコアの採取方法及び圧縮強度試験方法」に基づき、信頼性の高いデータが得られます。

HOLTECHの強み

私たち株式会社HOLTECHは、このコアボーリング工事の専門家です。コンクリート内部の鉄筋位置をX線や電磁波レーダーで正確に把握した上で、構造体にダメージを与えることなく安全にコアを採取する高度な技術を有しています。

2. コンクリート中性化試験

目的

コンクリート内部の鉄筋を錆から守っている「アルカリ性」が、どの程度失われているか（中性化）を調査します。新築時のコンクリートは強いアルカリ性で、鉄筋の表面に不動態皮膜を形成し、錆を防いでいます。しかし、空気中の二酸化炭素の影響で徐々に中性化が進行。中性化が鉄筋の位置まで到達すると、鉄筋は一気に錆びやすい状態になります。

代表的な調査方法

フェノールフタレイン溶液噴霧法

コンクリート強度調査で採取したコアや、ドリルで削った孔の断面に、「フェノールフタレイン1%エタノール溶液」を噴霧します。アルカリ性の部分は赤紫色に、中性化した部分は無色透明のままなので、色の境界線までの深さ（中性化深さ）を測定します。JIS A 1152「コンクリートの中性化深さの測定方法」に準拠した、信頼性の高い調査方法です。

3. 鉄筋かぶり厚調査

目的

鉄筋を覆っているコンクリートの厚さ（＝かぶり厚）が、設計図書通りに確保されているかを確認します。「かぶり厚」は、鉄筋を火災の熱や外気（二酸化炭素、塩分）から守るための重要なバリアです。この厚さが不足していると、中性化の進行が早まったり、火災時に鉄筋が熱で強度を失ったりするリスクが高まります。建築基準法では、部位に応じて最低限確保すべきかぶり厚が定められています。

代表的な調査方法

電磁波レーダー法

コンクリート表面に電磁波を放射し、鉄筋からの反射波を受信することで、鉄筋の位置（深さ＝かぶり厚）や配筋状態を非破壊で探査します。広範囲をスピーディーに調査でき、3Dで配筋状態を可視化することも可能です。

電磁誘導法

電磁誘導作用を利用して、鉄筋の位置やかぶり厚を測定します。比較的簡易な機器で測定できますが、測定深度や精度は電磁波レーダー法に劣る場合があります。

HOLTECHの強み

株式会社HOLTECHは、X線探査および電磁波レーダーによる鉄筋探査を最も得意としています。これらの先進技術を駆使し、建物の内部構造を透視するように正確に把握。かぶり厚はもちろん、設計図通りに鉄筋が配置されているかまで、詳細に調査することが可能です。

4. タイル浮き調査（外壁調査）

目的

外壁のタイルやモルタルが下地から浮いていないか、剥落の危険性がないかを調査します。前述の通り、これは居住者や第三者の安全を守るために極めて重要な調査です。

代表的な調査方法

全面打診調査

外壁全体を、打診棒（テストハンマー）で一枚一枚丁寧に叩き、その音の違いで浮きを判断します。浮いている部分は軽い乾いた音がするため、熟練した技術者であれば確実に浮きを発見できます。信頼性が最も高い方法ですが、足場やゴンドラの設置が必要となり、コストと時間がかかる傾向にあります。

赤外線サーモグラフィ調査

タイルやモルタルに浮きがあると、健全部との間に空気層ができます。この空気層は熱を伝えにくいため、日射を受けると健全部よりも温度が高くなります。この温度差を赤外線カメラで撮影し、浮き部を特定する方法です。足場が不要で、広範囲を短時間で調査できるため、コストを抑えられます。ただし、天候（晴天日であること）や時刻、外壁の材質・色など、測定条件に制約がある点がデメリットです。一般的には、赤外線調査で異常が疑われる箇所を、部分的に打診調査で確認する方法が効率的です。

調査方法とおおよその費用感

管理組合の皆様にとって、最も気になるのが費用ではないでしょうか。非破壊検査を含む建物診断の費用は、建物の規模（延床面積、外壁面積）、階数、調査項目、そして報告書の詳細度によって大きく変動します。

ここでは、あくまで一般的な目安として費用感をご紹介します。正確な費用は、必ず専門業者からの見積もりでご確認ください。

調査項目	調査方法	費用の目安	備考
外壁調査	赤外線サーモグラフィ調査	100円～300円 / ㎡	足場不要。調査面積が広いほど単価は安くなる傾向。
	全面打診調査	800円～2,000円 / ㎡	別途、足場費用やゴンドラ費用がかかる。
コンクリート強度調査	シュミットハンマー法	3万円～8万円 / 1測定箇所群	1箇所群あたり10～20点測定。複数箇所で実施。
	コア圧縮強度試験	5万円～10万円 / 1コア	コア採取、運搬、試験、補修費用を含む。
コンクリート中性化試験	フェノールフタレイン法	2万円～5万円 / 1箇所	コア採取と同時に行う場合は割安になることが多い。
鉄筋かぶり厚調査	電磁波レーダー法	3万円～8万円 / 1測定箇所	調査範囲や図面化の有無により変動。

費用算出モデルケース

建物概要	10階建て、全50戸、外壁面積2,000㎡のマンション
調査内容	赤外線調査 + 一部打診、コンクリート強度調査（シュミットハンマー3箇所）、中性化試験（3箇所）
概算費用	赤外線調査: 2,000㎡ × 200円 = 400,000円 一部打診・その他諸経費: 150,000円 コンクリート関連調査一式: 200,000円 合計: 約750,000円 ～

これは非常にシンプルな例であり、実際には報告書作成費用などが加わります。複数の調査をパッケージで行うことで、割安になるケースも多くあります。重要なのは、安さだけで業者を選ばないことです。診断の精度が低ければ、その後の修繕計画全体が意味のないものになってしまうからです。

調査結果が修繕計画にどう活かされるのか

精度の高い建物診断は、いわば「修繕工事の設計図」です。調査によって得られた客観的なデータに基づき、無駄なく、かつ効果的な修繕計画を立案することができます。

• 修繕範囲の特定と優先順位付け
  「外壁のどの範囲で、どの程度のタイル浮きがあるのか」「どの部位で中性化が深刻なのか」といった情報が明確になるため、緊急性の高い箇所から優先的に、かつ最適な範囲で修繕を行うことができます。これにより、「念のため広めに工事しておく」といった無駄なコストを削減できます。
• 最適な工法の選定
  例えば、タイル外壁の改修において、調査結果は大きな判断材料となります。

• 浮きが局所的 → 浮き部に樹脂を注入する「エポキシ樹脂注入工法」
• 浮きが広範囲で下地の劣化も深刻 → 既存タイルを全て撤去し、新たに張り替える「タイル張替え工法」
• 剥落のリスクが高いが、既存タイルの意匠を残したい → ステンレスのピンでタイルを固定する「アンカーピンニング工法」

コンクリートの中性化や鉄筋の錆が確認された場合も同様です。劣化の程度に応じて、表面を保護するだけの塗装工事で良いのか、あるいは劣化したコンクリートを削り取って修復する「断面修復工法」まで必要なのかを、的確に判断できます。

• 長期修繕計画へのフィードバック
  今回の調査結果は、今回の工事のためだけではありません。建物の劣化進行度を具体的に把握することで、「次回の修繕は12年後ではなく15年後でも問題ないかもしれない」「塩害の影響を受けやすい立地なので、次回はより高耐久な塗装材を選ぶべきだ」といった、長期修ZEN計画の見直しにも役立ちます。これにより、マンション全体のライフサイクルコストの最適化が可能となるのです。

まとめ：マンションの資産価値を守るHOLTECHの建物診断

今回は、マンション大規模修繕における非破壊検査の重要性について解説しました。

建物の劣化は、目に見えないところで静かに、しかし確実に進行しています。その状態を専門的な調査によって正確に把握することは、適切な修繕計画を立て、無駄なコストを省き、何よりも居住者や第三者の安全を守る上で絶対に欠かせません。

非破壊検査は、いわば修繕工事の羅針盤です。この羅針盤の精度が低ければ、工事という航海は思わぬ方向へ進んでしまいかねません。

株式会社HOLTECHは、コンクリート構造物の調査・診断におけるプロフェッショナル集団です。特に、この記事でご紹介したような、建物の内部を正確に探査する技術に強みを持っています。

これらの専門技術を駆使した精度の高い建物診断を通じて、お客様の大切な資産であるマンションの価値を未来へつなぐお手伝いをいたします。

「そろそろ大規模修繕の時期だが、何から始めればいいか分からない」

「今の修繕計画が、本当に建物に合っているのか不安だ」

このようなお悩みをお持ちの管理組合様、オーナー様は、ぜひ一度、株式会社HOLTECHにご相談ください。建物の現状を正しく知ることから、最適な大規模修繕は始まります。

お問い合わせ – 株式会社HOLTECH

株式会社HOLTECH は、近畿一円・大阪でレントゲン工事やコア抜き工事をしている専門業者です。非破壊検査( レントゲン工事 )、ダイヤモンドコア穿孔、各種アンカー工事を…

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